(2011)成民终字第1936号
上诉人(原审被告)陈某某。
委托代理人李武荣，四川文典律师事务所律师。
委托代理人蒋国元，四川文典律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)钟某某。
委托代理人杨成斌，四川某律师事务所律师。
原审第三人四川A租售房地产顾问有限公司。住所地：成都市青羊区青羊大道。
法定代表人刘某某，总经理。
上诉人陈某某因与被上诉人钟某某及原审第三人四川A租售房地产顾问有限公司(以下简称A公司)买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院(2009)锦江民初字第3719号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2011年8月8日公开开庭对本案进行了审理，陈某某及其委托代理人李武荣、蒋国元，钟某某的委托代理人杨成斌到庭参加诉讼，A公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年10月24日，钟某某、陈某某作为买卖双方与经纪方A公司签订一份《房地产买卖合同》，约定：陈某某向钟某某出售其所有的位于成都市锦江区经天西路23号10栋2单元5楼1号(建筑面积83.77平方米，房屋所有权证号：权1202790号)的房屋，上述房屋处于抵押状态，陈某某应于签署合同之日起35天内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，并将房屋所有权证原件托管于经纪方处。
房屋转让成交价490000元。钟某某须于签署合同时交纳定金50000元，陈某某须将定金托管于经纪方处，经纪方或经纪方指定按揭担保公司查验该房地产产权清晰，无抵押或其它权利负担，并在陈某某将房产证原件托管于经纪方处或经纪方指定按揭担保公司处后，将定金转给陈某某。第二部分楼款440000元中的240000元由钟某某申请银行按揭贷款支付给陈某某，钟某某需于2007年12月15日前申请按揭，陈某某须无条件配合钟某某提交申请按揭所需法律文书，双方均不得拖延，否则视为违约。
钟某某须在2007年12月5日前付清首期款200000元(除已付定金外)存入经纪方指定银行帐户监管。在银行出具贷款承诺书之日(若陈某某需赎楼的，则在赎出房屋所有权证原件并在注销抵押登记完毕后)3个工作日内，买卖双方须签署《成都市房地产买卖合同书》并办理递件过户手续，且递件过户回执由经纪方或经纪方指定的按揭担保公司代为托管。
在递件回执载明的答复日期3日内，钟某某须到房地产交易中心等相关部门交纳税费并办理过户手续。领取房屋所有权证并在房地产交易中心办理完归档手续当日，钟某某须与经纪方或经纪方指定的按揭担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续。
陈某某、钟某某同意，上述定金、一次性付款方式下的第二部分楼款或银行按揭付款方式下的首期款，钟某某必须存入经纪方指定银行帐户托管。领取钟某某名下的新房屋所有权证后，经纪方或经纪方委托的按揭担保公司即将买卖合同、新房屋所有权证复印件、买卖双方身份证复印件等资料提交给银行，在银行审核无误后由监管机构将监管之楼款划到陈某某帐户。合同对佣金、违约责任等事项进行了约定。
2007年11月25日，钟某某、陈某某作为委托人与作为监管方、受托人的A公司签定《二手楼交易资金委托监管协议》，约定：钟某某、陈某某自愿将交易的位于成都市锦江区经天西路23号10栋2单元5楼1号房产的首期资金200000元委托A公司进行监管，A公司监管期限的起始日为钟某某将资金划入协议指定的A公司帐户内，终止日为A公司按协议约定将资金划入指定帐户之日。
A公司收到委托监管的房产交易资金后，向钟某某出具《收款收据》。在钟某某将房产交易资金划入A公司指定的帐户后，钟某某、陈某某双方办理上述房产的转移登记手续。房产转移登记手续办理完毕后，钟某某、陈某某双方应携带已过户至钟某某名下的《房地产证》原件或复印件共同到A公司处签署《划款委托书》，A公司查看后，按委托书的约定将监管的房产交易资金划入指定的帐户。如钟某某、陈某某双方自愿终止或由于其他原因导致房产转移交易不成功，则钟某某、陈某某双方共同到A公司处签署《划款委托书》，A公司按委托书的约定将监管的房产交易资金划入指定的帐户。
钟某某、陈某某双方一致同意，在A公司监管期限的起始日起30天内，钟某某、陈某某双方仍未能共同到A公司处签署《划款委托书》，则A公司通过成都市规划与国土资源局付费查询协议约定的房产的产权情况，如查询得该房产权利人属于钟某某，则A公司将监管的房产交易资金划入陈某某之妻张玉琴的帐户;如查询该房产权利人属于陈某某，则A公司将监管的房产交易资金划入钟某某的帐户。
《房地产买卖合同》及《二手楼交易资金委托监管协议》签订后，钟某某于2007年10月24日向A公司给付定金50000元、佣金7350元，陈某某在《房地产买卖合同》上签注确认收到钟某某支付的定金50000元。钟某某于2007年11月25日向A公司给付了监管楼款200000元、代付税费16000元。A公司向钟某某出具了转帐收款收据。
A公司于2008年1月12日出具承诺书，称将于2008年1月16日前将定金50000元发放至陈某某之妻张玉琴的帐户中，余下的相关款项将在新业主钟某某的新产权证到手时，办理抵押登记完毕后5个工作日内全部发放完毕。
诉争房屋现房屋所有权人仍为陈某某，陈某某于2007年12月19日办理完诉争房屋的住房按揭贷款全额缴清手续。
中国银行股份有限公司成都开发西区支行于2007年12月14日审批通过了钟某某于2007年11月22日向该行提出的住房按揭抵押贷款申请，但因该笔贷款住房未办理抵押，故未实际发放贷款。
在诉讼过程中，陈某某于2009年1月21日以公证方式向钟某某送达《解除合同告知书》，内容为钟某某、陈某某分别于2007年10月24日签订《房地产买卖合同》，2007年11月25日签订《二手楼交易资金委托监管协议》，由于合同涉及的房屋交易资金按照合同约定已经退还给钟某某，双方的房屋交易资金的交易方式已经不能通过房地产买卖合同和二手楼交易资金委托监管协议确定，故这两份合同已经没有实际意义。陈某某告知钟某某上述协议已经解除。
陈某某于同日对A公司的住所地成都市青羊区青羊大道209号附36号商铺的现经营者为“诗丽堂美容美体专业店(西京店)”的情况进行了保全公证。
2009年3月13日，陈某某向原审法院提起诉讼，要求判决解除其与钟某某签订的《房地产买卖合同》。2009年5月8日，原审法院以(2009)锦江民初字第1200号民事判决书认定，钟某某、陈某某签订的《房地产买卖合同》有效，钟某某并无违约行为。判决驳回了陈某某的诉讼请求。该判决书已经发生法律效力。
原审法院审理认为，钟某某向陈某某购买成都市锦江区经天西路23号10栋2单元5楼1号房屋，与陈某某作为买卖双方与经纪方A公司签订《房地产买卖合同》及《二手楼交易资金委托监管协议》，从而建立买卖合同关系，该买卖合同是双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，故该合同有效，双方均应按约定全面履行其合同义务。
根据三方签订的《二手楼交易资金委托监管协议》约定内容，钟某某、陈某某均同意将房屋买卖合同所涉款项交由A公司监管，在陈某某履行了房屋买卖合同相应义务后，价款应由A公司支付给陈某某。由此，钟某某、陈某某分别与A公司建立了委托合同关系。《房地产买卖合同》及《二手楼交易资金委托监管协议》签订后，钟某某依约于合同签订当日将定金50000元交付给经纪方A公司，陈某某出具了收据证明收到此款项。其后，钟某某在合同约定的期限前即于2007年11月25日将首期购房款200000元及税费16000元交付A公司，并在合同约定的期限前于2007年12月14日获得审批通过了住房按揭贷款申请。
陈某某已于2007年12月19日将其住房按揭贷款全额缴清，解除了原房屋的抵押登记。基于上述事实，钟某某将房屋买卖合同所涉款项支付给A公司后，其在房屋买卖合同中的付款义务即已履行。在钟某某履行上述义务后，陈某某应按约定配合钟某某办理上述房屋的产权过户手续，在陈某某按照合同约定在履行义务后，可以要求其受托方A公司向其支付相应价款。现陈某某未按约定配合钟某某办理房屋产权过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，陈某某应当向钟某某承担继续履行的违约责任，现钟某某请求判决陈某某配合其办理房屋产权变更手续，于法有据，原审法院予以支持。陈某某辩称房地产买卖合同并未实际履行，钟某某并未按照合同约定支付首期购房款250000元。
双方于2007年11月25日通过A公司签订《二手楼交易资金委托监管协议》，但该协议第八条明确约定：钟某某、陈某某双方一致同意，在A公司监管期限的起始日起30天内，双方仍未共同到A公司处签署《划款委托书》，则A公司通过成都市规划与国土资源局付费查询本协议第一条所述房产的产权情况。如查询该房产权利人属于钟某某，则A公司将监管的房产交易资金划入陈某某的妻子张玉琴的帐户内;如果查询该房产权利人属于陈某某，则A公司将监管的房产交易资金划入钟某某的帐户内。
协议签订之后，由于钟某某在外地上班一直未回成都，后又因A公司下落不明，陈某某一直未收到任何款项，故房屋产权一直未过户。根据协议内容，因钟某某、陈某某尚未办理房屋产权过户手续，故A公司应于签定协议的30日后即2007年12月24日前将钟某某交付的资金退还给其本人即可，故钟某某已经支付款项的返还义务应由A公司承担。
按照协议约定，陈某某已于2009年1月21日向钟某某发出了解除合同的通知，买卖合同已经解除。目前讼争房屋的房价已经发生巨大变化，如果钟某某仍然要求继续履行合同，应当另行签订房屋买卖合同。原审法院认为，关于本案《房地产买卖合同》的解除问题，此前(2009)锦江民初字第1200号民事判决书认定钟某某、陈某某签订的《房地产买卖合同》有效，钟某某并无违约行为。原审法院判决驳回了陈某某要求解除《房地产买卖合同》的诉讼请求。此判决书为生效判决，故《房地产买卖合同》并未解除。根据前述认定，可以确认钟某某按约定支付了定金和购房款250000元的事实。陈某某辩称钟某某未按约支付购房款与查明事实不符，原审法院对其辩称理由不予采纳。
陈某某辩称目前讼争房屋的房价已经发生巨大变化，如果钟某某仍然要求继续履行合同，应当另行签订房屋买卖合同。原审法院认为，陈某某以房屋市场价格变化为由要求与钟某某另行签订房屋买卖合同没有法律依据，原审法院对其此项辩称理由不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，原审法院判决：陈某某应于判决发生法律效力之日起十日内协助钟某某办理位于成都市锦江区经天西路23号10栋2单元5楼1号房屋的权属变更登记手续。案件受理费8650元，由陈某某负担。公告费600元，由A公司负担。
宣判后，原审被告陈某某不服，向本院提起上诉称：钟某某向A公司支付250000元后，A公司于2008年1月16日左右失踪，陈某某未收到钟某某支付的购房款。
在此情况下，陈某某有权拒绝为钟某某办理过户手续。《二手楼交易资金委托监管协议》第八条明确约定：在A公司监管期限的起始日起30天内，双方仍未共同到A公司处签署《划款委托书》，则A公司通过成都市规划与国土资源局付费查询本协议第一条所述房产的产权情况。如查询该房产权利人属于钟某某，则A公司将监管的房产交易资金划入陈某某的妻子张玉琴的帐户内;如果查询该房产权利人属于陈某某，则A公司将监管的房产交易资金划入钟某某的帐户内。
故在讼争房屋至今未过户的情况下，钟某某的资金应由A公司返还钟某某。《二手楼交易资金委托监管协议》第九条约定A公司对资金进行监管，并不意味着对钟某某付款承担任何责任。故钟某某向A公司支付了250000元，并不代表钟某某向陈某某支付了250000元，钟某某的付款义务未完成。据此请求：撤销原审判决，改判驳回钟某某的诉讼请求。
被上诉人钟某某答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院另查明，(一)2008年1月14日，成都市房产管理局受理了关于讼争房屋的交易类转移登记申请。成都市房产管理局房屋所有权登记信息告知单载明：此次受理仅为初审，还需经复审。如复审中发现问题，经完善手续后方可继续办理。陈某某陈述，双方递件后由于陈某某与其妻张玉琴的结婚证等资料不符合规定，导致产权转移登记未成功。(二)2007年12月19日，陈某某收到了钟某某向A公司支付的250000元房款中的130000元，并用该款结清了银行按揭贷款。
以上事实，有成都市房产管理局房屋所有权登记信息告知单、银行存折及当事人陈述予以证实。
本院认为，钟某某与陈某某签订的《房地产买卖合同》及《二手楼交易资金委托监管协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。钟某某与陈某某均应严格按照上述合同约定履行各自的义务。
在签订《房地产买卖合同》及《二手楼交易资金委托监管协议》后，钟某某严格履行了合同义务，在约定时间内缴纳了定金、首付款、佣金及税费，也在约定时间内通过了住房按揭抵押贷款审批。而陈某某未按照《房地产买卖合同》的约定于签署合同之日起35天内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，并将房屋所有权证原件托管于经纪方处;陈某某也未按约在银行出具贷款承诺书之日或赎出房屋所有权证原件并在注销抵押登记完毕后3个工作日内与钟某某签署《成都市房地产买卖合同书》并办理递件过户手续，陈某某的上述行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，钟某某有权要求陈某某继续履行协助办理讼争房屋权属变更登记手续的义务。原审法院对钟某某的该项诉讼请求予以支持正确，本院予以维持。
关于陈某某主张其在未收取250000元购房款之前有权拒绝为钟某某办理过户手续的问题。因双方签订的《房地产买卖合同》及《二手楼交易资金委托监管协议》均未约定陈某某需全额收取250000元购房款后才协助钟某某办理过户手续，故陈某某的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。根据《二手楼交易资金委托监管协议》的约定，陈某某需将讼争房屋过户给钟某某后，方能收取250000元购房款;若30日内双方未提供划款委托书，则A公司依据讼争房屋权属状况处置所监管的250000元。
但根据二审查明的事实，陈某某在讼争房屋尚未过户的情况下即已取得钟某某支付的130000元购房款，并用该款结清了银行贷款。故陈某某辩称其尚未取得钟某某支付的购房款的主张不能成立。上述事实同时也证明A公司并未按照《二手楼交易资金委托监管协议》的约定以双方的划款委托书或者以讼争房屋权属状况为依据处置所监管资金。陈某某在讼争房屋未过户的情况下实际已经开始使用钟某某支付的购房款，故应认定陈某某可以实际控制A公司代其向钟某某收取的购房款，钟某某的付款义务已经完成。陈某某辩称钟某某未完成付款义务的主张不能成立，本院不予支持。在钟某某完成付款义务的情况下，陈某某应协助钟某某办理过户手续，在陈某某按照合同约定在履行义务后，可以要求A公司向其支付相应价款，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
综上，陈某某的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决确定的负担方式执行，二审案件受理费8650元，由陈某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾光勇
审 判 员 陈 苹
代理审判员 罗 毅
二〇一一年十一月八日
书记 员代 超
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