随着房价不断攀升，房屋买卖公证既可以防止卖家在过户前反悔，也可以约束双方都按照合同内容履行义务。下面，文典成都律师为大家介绍下房产买卖公证需要注意的问题，希望对大家有所帮助。
房产买卖公证需注意
一、严格审查房屋产权的来源、性质，正确确认房屋产权的归属
明确房屋产权的归属是房屋买卖合同公证办理的前提条件，若对产权归属有争议或者归属不明确的房屋进行了公证，可能会导致法律适用错误，甚至侵犯合法产权人的利益，导致纠纷、矛盾的产生。公证人员在受理此类公证时应当审查房屋性质是国家所有、集体所有还是个人所有，如果是个人所有则要审查产权是否个人单独所有，有无共有情况存在，如夫妻共有，家庭共有以及朋友之间共有等情况，当事人处分此房时有没有经共有权人的同意。所以在受理买卖合同公证时，在当事人仅提供产权证的情况下，必要时公证人员还应当审查当事人的房屋档案登记情况、当事人的婚姻状况及购房时的婚姻状况等，以便明晰产权归属。
通过房改政策优惠购买的房屋所要审查的内容则更多，若一方已去世，则要审查购房时配偶是否在世、购房资金是否夫妻共有、有无使用配偶工龄等情况。对于是否符合对外出售的条件、出售时原单位有无优先购买权等，应当进行适当的告知。
回迁房买卖则要区分有无产权证，回迁房源于拆迁，是中国特殊拆迁政策的产物，拆迁安置过程中，采用回迁的方式补偿给回迁民的房子，一般回迁房办理产权证书跨度的时间长，对于已取得产权证书的回迁房可以进入市场自由买卖，并到房产管理部门办理物权变更登记手续，风险相对较小。购买没有办理产权证书的回迁房，在买卖交易的过程中会存在一定的风险，卖方可能只有与拆迁部门签订的拆迁安置补偿协议，买卖双方即使办理了买卖合同公证亦不能代替物权变动的效果，尤其是在房价不断高升的情况下，很容易导致一房二卖的情况发生，公证人员在办理此类公证时要进行特别的告知。
二、在明确产权归属的情况后，要进一步做好对合同主要条款的审查
房屋买卖合同公证属于合同协议类的公证事项，在办理上述公证时要严格审查合同项下的各项条款，确保合同的内容真实、合法，尤其是对合同的主要条款要进行严格的审查，其事关合同的效力问题及合同的履行情况。一般房屋买卖合同的主要条款包括合同的主体、标的、数量、价款、产权办理的特别规定、履行期限、违约责任以及房屋权限有无受限等情况。
在房屋买卖合同中必须要明确主体，即通常所说的卖方和买方，在合同中应当详细列明双方的信息如姓名、证件号、地址等信息。同时对买卖双方的行为能力及意思表示做相应的审查，对于卖方应当还要审查产权是否个人单独所有，若涉及共有权人，则共有权人应当到场签字或者出具书面的同意书，以防后期以未经其同意，主张合同无效损害买受人的利益。
房屋买卖合同的标的为房屋及相关的土地使用权，买卖合同中应当将房屋的相关信息写明确，如房屋的性质、地址、产权证号、建筑面积、房屋相关的附属物等，防止因约定不明带来的分歧。
房屋价款及支付方式应当予以明确具体，房屋买卖合同属于双务合同，卖方有配合办理产权变更登记(转移所有权)并交付房屋的义务，买方有支付购房款的义务。在合同中买卖双方应当明确房屋的总价款、相关附属物的价款及后续办理过户手续所要支付的税费承担问题，对于付款的方式、时间均应当具体明确，如是一次性付款还是分期付款、付款期限及双方的履行期限。以免因约定不明发生纠纷，同时也能进一步确定违约责任。
违约责任的制定对于买卖方均具有一定的威慑作用，任何一方不履行或者不完全履行责任都应当承担违约的法律后果，主要包括违约金和相应的损失赔偿，在不违反法律规定的情况下，双方可以约定违约金的数额及比例，违约责任相对较重，双方的违约可能性越小。在发生纠纷时当事人也可以选择适用定金责任或违约责任。
对于买卖合同的审查不局限于上述几点，但是上述几点均为合同应当审查的主要条款，在办理买买卖合同公证时，将合同的主要条款明晰，可以防止基础性的纠纷产生。
三、还应当进一步的审查房屋有无其他受限情况及房屋是否存在优先购买权的相关问题
(一)房屋权限有无受限的审查
办理房屋买卖合同公证前应当审查房屋有无司法查封、扣押等权限受限情形，根据我国城市房地产管理法第三十七条的规定，下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。不管上述规定是效力性强制规定还是管理性的强制规定，也不论最终是否必然会导致合同无效，但违反上述管理规定导致房产无法过户，则即使合同有效，亦只能追究一方的违约责任，无法达到合同中变更登记的最终目的，遇到上述几种情形，本人认为不应当受理房屋买卖合同公证。
(二)是否存在优先购买权
《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”可以得知在特定的情况下房屋共有人或者房屋承租人享有优先购买权，同时不排除其他特定情况下的优先购买权，如典权人对出典人出典后赎回的房屋又对外出卖的优先购买权。在房屋买卖中要对有优先购买权者应尽到合理的告知，以免不必要的纠纷出现。
(三)回迁房买卖的特别告知
对于回迁房的买卖，本人在上述也有提到，回迁房相对于商品房可能存在价格和地理位置等优势，但对于暂时还没有产权证书的回迁房，购买时存在的风险较大，在办理买卖合同公证时，公证人员要尽到合理的告知，并从双方当事人的角度出发，尽量减少风险的发生。回迁房办理产证的时间跨度比较长，很可能会出现出卖人在产证还没有下来便去世了，产生了相关的继承问题，此时的继承人若配合办理手续便相安无事，若有人不配合办理过户手续，买受人凭借买卖合同并不能办理过户手续，所以建议在条件允许的情况下，买受人在同出卖人签订房屋买卖合同的情况下，尽可能的要求出卖人的配偶子女均签字同意。同时随着房价的高涨，很可出现卖方一房二卖导致违约的产生，即使双方办理了买卖合同公证，也不能控制一房二卖的现象，建议签订合同时，双方将违约责任在法律允许的范围内约定到最大，违约成本的加重必然会减少违约现象的发生，对于购房款建议买方不要一次性全部支付完毕，留有必要的尾款，也可以采取提存的方式将购房款进行提存，双方约定买方先将购房款提存到公证处的提存账户上，等卖方配合买方办理了过户手续，公证处将提存账户上的房款支付给卖方。
公证人员在经过严格、认真的审查后应当给予双方当事人合理、适当、全面的告知，申请人应当提高合法、真实、有效的材料，否则自己承担相应的法律后果，同时买卖合同公证不能代替物权变动的效果，公证人员应当建议当事人及时去办理转移过户的登记手续，对于哪些暂时不能过户的房屋，应给予特别的告知。
公证处应当主动与房屋拆迁部门、房屋登记管理部门做好沟通、联系工作，加强彼此间的协作，建立失信登记系统，加重失信的成本，以督促当事人遵守信用。同时公证处应不断提高自身的公信力，以实现房屋买卖合同公证的认可度，减少欺骗、违约等失信行为，维护社会的和谐稳定。
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