以房抵债又称代物清偿，房屋不交付，原债务不消灭。并且以房抵债的房屋不限于债务人，也可是第三人。涉及的复杂法律关系导致司法实践时纠纷较多，近期，最高法就明确了4个可排除法院执行的以房抵债条件。下面，文典建设工程与房地产专业委员会律师带大家具体了解下。
案例：中华人民共和国最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1382号
再审申请人甲因与被申请人乙及一审被告某房地产开发有限公司(以下简称某公司)执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院XXXXX号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
甲依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定申请再审。
主要事实和理由：
(一) 最高人民法院XXXXX号民事裁定书上明确载明“某公司与甲在2015年6月27日法院查封之前已就以房抵顶债务达成一致的意思表示，即合同在法院查封之前已经成立。《以房抵债协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效”。本案二审判决认定《以房抵债协议书》成立生效时间是2015年10月明显与该裁定书冲突，认定事实错误。甲与某公司在补签书面的《以房抵债协议书》之前已达成合同合意内容并实际履行，没有签订书面协议不等于双方对合同内容没有达成一致的真实意思表示。且达成合意的时间是2015年3月15日，这一事实已经生效裁判文书所确认。甲与某公司签订的《以房抵债协议书》应自2015年3月15日成立并生效，甲对案涉房屋具有合法的民事权益。
(二) 二审判决认定本案情形与另案中杨某某的情况不同与事实不符。杨某某与甲情形相同，而一审法院最初作出的AAA号执行裁定书与杨某某结果相同，均为中止执行。但一审法院未经合法程序将甲的裁定书收回后作出了截然不同的结果，明显违反了司法裁判的统一性和公平性。
(三) 二审判决认定甲在法院查封前已合法占有了该不动产证据不足不符合客观实际。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，案涉房屋虽然不能办理物权登记，但也仅是所有权暂时不能发生转移，并不等于房屋不能进行流转和交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，案涉抵债房屋在甲与某公司达成合意后就已交付给甲进行处置，甲对抵债房屋进行实际支配和收益的行为应当视为抵债房屋已实际交付给甲。甲与某公司于2015年4月15日签订《商品房认购书》后，除了自雇人员看管抵债房屋，同时为了体现自己对房屋的权利和占有向人民法院通过诉讼方式对抵债房屋进行确认和保全，只是由于人民法院的违法行为没有及时采取措施，但这一行为事实也充分证明甲的占有意思和公示行为，也能证明某公司将抵债房屋实际交付给了甲的事实。甲符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，具有足以排除强制执行的民事权益，应当解除查封，不得对甲的合法财产进行强制执行。
乙提交意见称，甲与某公司形成案涉《以房抵债协议书》及协议的生效时间是2015年10月，晚于人民法院查封案涉房屋的时间。案涉房屋现处于在建状态，由于开发手续不全至今未取得商品房销售许可，甲陈述案涉房屋已经交付并部分销售没有事实依据，也违反法律规定，其没有在人民法院查封前完全合法的占有案涉房屋。一审法院针对案外人杨某某及甲作出的执行异议裁定送达乙后，乙以两份裁定违反法定程序为由提出了异议，一审法院因此将裁定收回后举行了听证，并作出了本案的执行异议裁定，驳回了甲的执行异议，杨某某的案件尚未进入法定程序，因此并不存在基于同一事实两种结果的情形。甲不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其再审申请。
某公司同意乙的意见。
法院经审查认为，本案系甲主张其对乙申请执行的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益提起的执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据原审查明的事实，甲与某公司签订案涉《以房抵债协议书》后没有对案涉房产办理过户登记手续，故双方关于案涉房产的转让并未产生物权变动效力。2015年6月27日，一审法院依乙的申请作出CCC号民事裁定，查封了包括案涉房产在内的部分某公司在建楼房。甲主张其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产，但案涉房产在当时尚处于在建状态，并未取得商品房销售许可证，亦未竣工验收，甲在原审期间并未举示充足的证据证明其已实际占有了案涉房产。据此，原审认定甲不符合前述法律规定的能够排除人民法院执行行为的情形，认定事实及适用法律并无不当。甲申请再审期间作为新证据向本院提供了《分房协议》、《某新城抵债房屋看管委托书》各一份，孙某某、宋某某等人的《商品房认购书》，意欲证明甲及某公司的多个债权人已在人民法院查封前占有了案涉房产。某公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，且不属于新证据，也不能证明甲等人已经实际占有了案涉房产。本院经审查认为，《分房协议》、《某新城抵债房屋看管委托书》显示的落款时间均为2015年4月20日，孙某某、宋某某等人的《商品房认购书》显示的时间均在2015年期间，故前述证据系原审中已经存在的证据，不属于新证据范畴，甲对其在原审期间未能提供上述证据没有作出合理说明。证据内容虽载明孙某某、宋某某等人与某公司签订了《商品房认购书》，甲、孙某某等对某公司享有债权的全体债权人对案涉某新城101套房屋和337个车库进行了分配，并委托陈某、李某某、孙某、孙某某等四位债权人对前述房产进行看管，但甲并未举示证据证明协议书及委托书已经实际履行，甲已合法占有了案涉房产。故甲举示的上述证据不足以证明其主张的在法院查封之前已合法占有了案涉房产。至于案涉《以房抵债协议书》成立及生效时间的认定问题，2017年2月22日作出并已经发生法律效力的(2016)辽民终334号民事判决认定案涉《以房抵债协议书》于2015年3月15日成立并生效，且该案系甲就案涉以房抵债协议的效力提起的确认合同效力之诉，因此本案一、二审在没有相反证据证明的情形下作出与上述生效民事判决不一致的认定确有瑕疵。但因本案系甲主张其对乙申请执行的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益提起的执行异议之诉，甲并未在人民法院查封前合法占有案涉房产，即使其在人民法院查封之前已与某公司订立了合法有效的买卖合同，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项之规定，其对案涉房产仍不享有足以排除强制执行的民事权益。故二审判决对案涉《以房抵债协议书》成立及生效时间的认定存在的瑕疵并不影响本案判决结果，不属于依法应当再审的情形。
综上，甲的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回甲的再审申请。
延伸阅读：以房抵债未办理过户登记的裁判规则
1.最高院民一庭在载于《民事审判指导与参考·指导性案例》中的《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》一文中发表意见为：债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，法院应继续审理。
2.《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此在办理过户登记之前，债权人无法取得房屋所有权，此时基于以房抵债协议拟受让房屋的债权人仅享有普通债权请求，并不产生优先于其他一般债权的利益，不能阻止其他债权人对抵债房屋主张权利。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此签订以房抵债协议之后，若双方未办理房屋过户手续，不发生物权变动，而且债权人在人民法院查封之前未支付全部价款且合法占有房屋的，不能对抗法院的执行行为。