(2016)川01民终3867号
上诉人(原审原告)四川A建设工程有限公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀西路。
法定代表人段某某，总经理。
委托代理人梁贤忠，四川省成都市金牛区某法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告)成都B娱乐软件产业发展有限公司。住所地：四川省成都市金牛区高科技产业园。
法定代表人杨某某，总经理。
委托代理人吕强，四川文典律师事务所律师。
上诉人四川A建设工程有限公司(以下简称A公司)因与被上诉人成都B娱乐软件产业发展有限公司(以下简称B软件公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院(2014)金牛民初字第6404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年5月27日，四川伯仲建设工程有限公司(以下简称伯仲公司，于2014年9月30日更名为A公司)与B软件公司签订房屋买卖合同，约定伯仲公司以600万元的价格购买B软件公司开发的位于成都市蜀西路48号“西城国际”第1栋2、3房(以下简称讼争房屋)，其建筑面积共725.53平方米，土地取得方式为出让，规划项目为研发楼。双方约定交房时间为2010年7月30日，如因不可抗力或者执行政府令等因素，B软件公司可以据实予以延期。对于产权登记的约定为“西城国际”项目相关附属工程尚未完工，产权证初始登记正在进行，B软件公司应在讼争房屋交付使用后360日内将办理权属转移登记需由B软件公司提供的资料报产权登记机关办理。如因B软件公司的责任，伯仲公司在规定的期限内没有取得房屋产权证书的，由B软件公司按日向伯仲公司支付已支付房屋价款万分之五的违约金。B软件公司保证转让的诉争房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因B软件公司的原因造成诉争房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由B软件公司承担全部违约赔偿责任。办理产权过户登记的税费，按国家规定各自承担。合同签订后，伯仲公司于2010年9月15日前共向B软件公司支付了房款595万元，尚欠5万元。2010年7月30日，B软件公司向伯仲公司交付了诉争房屋。
原审另查明，2011年12月30日，成都市人民政府办公厅印发《成都市工业总部经济发展管理办法(试行)》，明确工业总部项目的准入、用地性质、产权办理及使用要求等，对于工业总部项目和需分割、转让产权的入驻工业总部项目需通过成都市工业总部项目(企业)评审认定小组(以下简称成都市项目审定小组)审定。2014年1月23日，成都市工业总部项目联合清理工作中代成都市市项审理小组出文，出具了《关于同意金牛区高科技产业园区成都金汉方科技有限公司等6户企业办理分户产权的通知》，其中包括伯仲公司入园。
原审法院再查明：2014年1月3日，B软件公司取得包含诉争房屋在内的违约金牛区蜀西路48号1栋1层1、2、3号(业务件号：权2××××15)房屋的初始登记。2014年6月16日、9月25日，B软件公司两次将讼争房屋抵押给案外人。诉讼中，双方协商处理房屋权属变更登记事宜。2015年5月15日，B软件公司与A公司签订了《垫缴税款、维修资金等确认书》，约定由B软件公司共代A公司垫缴诉争房屋过户的相关费用共计209517.1元。2015年7月7日，A公司取得了诉争房屋权属证书。当日，A公司向B软件公司出具了收到房屋所有权证以及相关税费等款项票据凭证的收条。庭审中，A公司撤回要求办理权属证书的请求，并同意在本案中扣减B软件公司代为支付的办理权属证书的相关费用及未支付尾款共计259517.1元。
A公司在原审中的诉讼请求是：判令B软件公司支付逾期办理产权登记的违约金4899230元(违约金以595万元为基数，按日万分之五计算从交房后360日起至2015年7月7日止);本案诉讼费由B软件公司承担。
原审法院认定上述事实，有A公司的起诉状，企业名称变更核准通知书等、房屋买卖合同、进账单、收据、房屋信息摘要、房屋所有权证、成都市工业总部经济发展管理办法(试行)、办理分户产权的通知、垫缴税款、维修资金等确认书、收条及庭审笔录等在案佐证。
原审法院认为，A公司与B软件公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规对合同效力的禁止性规定，应属合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方应当按照合同约定履行合同义务。
依照《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。依照《城市房地产开发经营管理条例》规定，出卖人在买受人办理所有权登记时，其义务是协助并“提供必要的证明文件”，“提供必要的证明文件”意味着出卖人应当向产权登记机关递交房屋权属变更登记的所有材料，其中当然包括B软件公司取得的房屋权属证书。合同中关于产权登记的约定已经明确了西城国际项目相关附属工程尚未完工，产权初始登记正在进行。为此，可以看出B软件公司对取得初始产权时间的不确定性已有预见。双方在合同中约定的B软件公司协助义务时在讼争房屋交付使用后360日递交应当由B软件公司提供的资料报产权登记机关办理而非产权证的实际取得。本案中，B软件公司未按照合同约定迟延协助办理房屋权属证书，应当按约承担违约责任。从双方认可的《垫缴税款、维修资金等确认书》中明确的具体费用可以看出，双方对讼争房屋产权办理前期递件已经完成，仅有费用交付存在争议，故双方签订确认书的时间可以认定为B软件公司完成协助义务的时间，即2015年5月15日。
关于A公司主张的违约金是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效制度规定当事人可以对债权请求权提起诉讼时效抗辩，而向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从权利人知道或者应当知道其权利被侵害之日起开始计算。双方在合同约定以日为单位累计计算违约金，违约金的数额应当随着违约行为的持续发生每日增长，对这一违约金数额的请求给付，则属于持续性债权，应按照每日发生的单独债权分别适用诉讼时效。A公司于2014年6月19日向原审法院提起诉讼，但未提供证据证明其在原审法院提起诉讼前向B软件公司主张过权利，故从2012年6月19日至2015年5月15日的违约金未超过诉讼时效。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，B软件公司抗辩违约金过高，符合法律规定。A公司未向原审法院提交其因迟延办证产生损失的相应依据，根据公平原则和诚实信用原则，原审法院对违约标准酌情调整为已付购房款的日万分之一计算。
综上，B软件公司应承担的违约金金额为631295元(595万元×0.0001×1061天)。对于双方均要求在本案处理时候一并抵扣未付房款5万元及垫付费用209517.1元，因上述费用真实存在且实际发生，原审法院予以准许。品迭上述费用，B软件公司应当向A公司支付金额为371777.9元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：B软件公司在判决生效之日起十日内支付A公司371777.9元。若B软件公司未按照生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费36573元，减半收取18286.5元，由B软件公司负担。
宣判后，原审原告A公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：原审认定事实不清，适用法律错误。2015年5月27日双方签订的合同未违背法律规定，故双方均应当严格履行合同，B软件公司既然违约，就应当按照约定向A公司支付违约金。因B软件公司违约时间太久，故计算出来的违约金数额偏大，但这个额度是与时间挂钩的，时间越长，额度越大。一审判决单纯以额度来考量违约金过大是不符合实情的，将违约金的计算方式调整为每日万分之一显失公平。
因B软件公司的违约行为是一个持续的状态，原来房屋买卖合同也未约定B软件公司违约后，违约金何时支付。按照正常的逻辑关系和商业惯例，A公司随时都可以主张权利，一审判决将B软件公司2012年6月19日前应当支付的违约金去掉是错误的。根据法律规定，B软件公司交房60日内就应当把办理产权证相关资料交产权登记机关，房屋买卖合同约定的是360天，显然是考虑各种因素后的一个铁定能拿到产权证书的时间，故不能说2015年5月15日B软件公司尽到协助义务后，就不应当承担此后的违约责任了。因房产证未办理下来，故2015年5月15日后的违约责任，B软件公司也应当承担。据此请求：撤销原判，改判B软件公司向A公司支付逾期办理产权登记的违约金4899230元(2011年7月30日至2015年7月7日)。
被上诉人B软件公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，B软件公司与A公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。A公司提出，因诉争房屋的房产证未办理，故违约金应包含2015年5月15日之后的时间。对此，根据《房屋买卖合同》第十一条“关于产权登记的约定”中，“出卖人应当在该房屋交付使用后360日内将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理”，故B软件公司关于协助办理产权登记的具体义务为提供资料报产权登记机关办理。故本院确认，双方签订的合同约定B软件公司的协助办证义务是向产权登记机关提交资料，B软件公司向产权登记机关提交符合规定的申报资料后，即已经完成了协助办证义务。故A公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
A公司另提出，原审法院对于诉讼时效的认定有误的问题。本院认为，A公司与B软件公司签订的合同中，约定了在房屋交付使用后360日内由B软件公司将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关办理;根据双方确认的交房时间为2010年7月30日，故A公司应当知晓按照合同约定，B软件公司须在2011年7月25日前完成向产权登记机关提交资料的义务，则诉讼时效以及违约金的起算时间均应当从2011年7月26日起计算。但A公司在向原审法院起诉的时间为2015年6月19日;根据双方合同约定违约金的计算方式为按日计算，故每日发生的违约金均是单独的债权，均应当单独计算每一日发生违约金的诉讼时效。原审法院认定从2012年6月19日至2015年5月15日期间的违约金未超过诉讼时效正确，本院予以确认。
A公司还提出，原审法院不应当对约定的违约金的计算方式进行调整。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，人民法院对于违约金的调整，应当以发生的实际损失作为衡量的依据。在原审中，B软件公司请求调低违约金，A公司也未提交证据证明其实际损失的大小，故原审法院依照上述法律规定对违约金进行调整符合法律规定，本院予以维持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行;二审案件受理费36573元，由上诉人四川A建设工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 锋
代理审判员 何广智
代理审判员 龚 耘
二〇一六年六月三日
书 记 员 崔玉翠
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